HOME WEER & RADAR NUTTIGE INFO PUZZEL- FUN- HOROSCOOP RESIDENTEN BUSDIENSTEN APOTHEKERS TENERIFE CONNECT TNT DOWNLOADEN ADVERTEREN-ABONNEREN CONTACT-COLOFON REACTIE VAN DE LEZER

Foto van de week...

(Klik op de foto voor groot formaat)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FACEBOOKGROEP KORT NIEUWS vlaggen TIPS & TRIPS COLUMNS
TNT ONLINE LEZEN Facebook-Groups-e1291281035929

Laatste update

       02-12-2018

Twitter-icon-TatarLawFirm Magnify green large WebcamqTenerife link2

 

 

Programmas Magnify green large PlayaBeach LogoTNT-Transparant F_tekst cover1 De_1vmVX0AAH8JG Terug 1096 1100

Een appartement huren is naast hotelverblijf de meest gebruikelijke vorm van vakantie nemen in Tenerife. Dit schept mogelijkheden waar je niet naast kunt kijken en waarvan je ten volle kunt

genieten; de prijs die je betaalt en onafhankelijkheid zijn er twee van.

De overheid zag echter een significante toename van dit type verhuur, vaak

gepromoot via internet, en oordeelde dat hierdoor een oneerlijke concur-

rentie ontstond ten opzichte van de traditionele verhuurbedrijven zoals

hotels, hostals en appartementencomplexen.

Er stonden in Spanje ruim 1 miljoen kamers te huur van particulieren.

De overheid heeft daarom de huurwet aangepast waardoor er nu, voor de

particuliere verhuurders, een addertje onder het gras schuilt.

 

Wij steken ons licht op en krijgen meer informatie vanr Hilde Vandeputte

van het Nederlandstalig advocatenbureau Egea-Molina & Partners.

Hier volgt haar antwoord.

Eerst en vooral moet men onderscheid maken tussen verhuur op korte termijn (minder dan 4 maanden) en verhuur op lange termijn (meer dan 4 maanden). Er wordt geen onderscheid gemaakt aan wie men verhuurt: toeristen of Spanjaarden.

Volgens de normen van de Canarische eilanden mag men momenteel "als particulier" niet verhuren op korte termijn. Indien men dat ontdekt zijn de boetes zeer hoog.

Als men verhuurt op lange termijn, betaalt men momenteel als "niet fiscaal resident" 24,75% aan belastingen op de netto huurinkomsten. Na aftrek van kosten; Ibi, ophaal vuilnis, water, elektriciteit, gemeenschapskosten, herstellingen

en renovatiewerken, enz..

 

De wet is dus heel duidelijk: een particulier mag niet verhuren als de huurtermijn minder dan vier maanden bedraagt.

Volgens de Spaanse regering moet de nieuwe en strengere wet tegemoet komen aan de oneerlijke concurrentie die was ontstaan tussen de officiële verhuurkantoren en de particulier die zijn vakantiewoning te huur aanbiedt.

 

De controles zijn opgestart en de boetes zijn niet mals; er is een Brits paar tegen de lamp gelopen en de staat vordert € 20.000 aan boetes en ontdoken accijnzen. Bij niet-betaling volgt er een inbeslagname.

Sommigen maken het de controles een stuk gemakkelijker door hun onroerend goed publiekelijk te huur te stellen in allerhande kleine advertenties en/of op (eigen) websites. Zo loop je natuurlijk heel snel in de kijker.

Wil je toch je vakantieverblijf verhuren, schakel dan een immobiliënkantoor of een goed agentschap in die de wetgeving terzake kent en ook toepast, de rekeningen bijhoudt en het saldo op je rekening stort.

 

De veranderingen in de huurwet staan in de wet ‘Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas’. Daarin staat ook dat de nieuwe huurwet de regulering van toeristische verhuur uitsluit. Dit betekent dat dit type verhuur onder de regelgeving van de betreffende autonome regio's komt te vallen. Deze is doorgaans strikter en vereist meer van de verhuurders dan de tot nu toe geldende LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Bovendien zullen per regio andere voorwaarden gaan gelden, wat de taak van de bemiddelaars tussen de vakantiewoningen en toeristen een stuk gecompliceerder zal maken.

 

 

De aanpassing van de wet van 28 mei 2018 kun je lezen in BOE (Bulletín Oficial del Estado)

 

582 1096 1100

Ik verhuurde... vóór 23 mei 2015

Terug

De Canarische regering heeft het nieuw decreet goedgekeurd over

de verhuur van vakantiewoningen. Op 22 mei 2015, na lang wachten,

is de verhuurwet verschenen en is het meteen van kracht.

Daarin vinden we 4 grote krachtlijnen waarvan 'vakantiewoningen

in toeristische regio’s' en 'huisregels van de woongemeen-

schappen' de voornaamste zijn.

Dit is mijn eigen verwoording van een tekst in het Spaans, dit is dus

geen officiële vertaling van een decreet. Om duidelijk te zijn...

Laten wij even beginnen bij het begin waarbij in de statuten van de

Canarische Regering staat dat de eilanden een exclusieve bevoegd-

heid bezitten over het toerisme. Dat staat in de wet 10/1989 dd. 10/08/1989 artikel 30.21.

Ook de wet 7/1995 biedt een exclusieve bevoegdheid om tussen te komen in de verhuurcriteria van hotels en andere verschillende verhuuraanbieders. Dit mandaat werd goedgekeurd met het decreet 412/2010 dd. 04/10/2010.

En nog is de kous niet af. Op 4 juni 2013 keurt het Parlement de wet 4/2013 goed over de flexibiliteit en de ontwikkeling van onroerend goed. Ook de clausule ‘e’ in artikel 1.2 van 24/11/1994 over het Gemeenschapsrecht 29/1994 die het vastgoed voor verhuur omschrijft is bepalend voor de vastgoedverhuur.

De aanleiding van het uitblijven van de nieuwe wet binnen de Canarische archipel is dat onze regering de Spaanse wet, die in juni 2014 reeds werd goedgekeurd, nog eens zou omspitten, aanpassen en meteen ook op scherp stellen.

Daar komt nu de aangepaste verhuurwet bovenop. De originele          

wetteksten werden nog niet gepubliceerd in het BOC en in de LAU (Ley de

Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de

Viviendas). Dus kunnen we nog niet in detail treden.

Wel weten we dat de verordening bestaat uit 4 hoofdstukken, waarin

de algemene bepalingen en definities, de technische voorschriften,

een aantal initiërende procedures en de klachten, inspecties &

sancties worden beschreven.

Wat we ook reeds weten is het territoriaal gebied waarin vakantieverhuur  uitgesloten is. Artikel 3 schrijft:  “Gebouwen gelegen binnen de toeristische gebieden of binnen toeristische resorts, alsmede woningen gelegen in toeristische resorts of woningen binnen residentiële gemengde vakantiedorpen worden uitgesloten”

Worden ook uitgesloten, de panden die in een woningcomplex of appartementsblok zijn ingedeeld waar de statuten van de gemeenschap (comunidad) expliciet verhuur verbieden.

Een ander aspect binnen het decreet is de manier waarop de verhuur aangekondigd

wordt. De titularissen, fysiek- of rechtspersoon, moeten voldoen aan de administra-

tieve voorschriften; drie documenten zijn in dat verband essentieel. De huisvestings-

licentie, het certificaat van bewoonbaarheid en de richtlijnen van de bezetting van

het pand.

Het decreet beoogt ook de bescherming van de gebruikers van huurwoningen door

in artikel 7 te bepalen dat ‘reclame, oplevering en beheer van vakantiewoningen

nauwgezet en in goeder trouw moet uitgevoerd worden zonder afbreuk te doen

aan de toepassingen beschreven in dit decreet’

In artikel 12.4 wordt dan weer bepaald dat een huurovereenkomst verplicht wordt

en aan welke voorwaarden het huurcontract moet voldoen. Belangrijk is om te weten dat deze overeenkomst zal moeten opgemaakt worden in het Engels of in het Spaans.  

De nieuwe verhuurwet

vivienda-vacacional-en-canarias-situacic3b3n-legal Cartel-Alquila-vivienda_EDIIMA20140807_0552_13 aaaa

10-06-2015 - De nieuwe huurwet die de Canarische Eilanden opschrikt is een feit… niet alleen de ‘chicharreros’ schrikken, ook de tienduizenden toeristen die er hier een lucratieve bezigheid op na houden door hun vakantiestekje te verhuren, los van ieder reglement, wet of decreet. De regeltjes waren niet voor hen gemaakt

en het excuus dat ze de officiële teksten in het Spaans niet begrepen werd

meermaals aangegrepen.

Nu kan men zich nog meer achter deze verontschuldiging verschuilen; de

wet werd uitgebreid, is verstrengd en verwijst naar andere, vorige wetteks-

ten waarin in een of andere alinea, het tweede of derde woord moet vervangen

worden of erger nog… dit heet aanpassingen.

Niet één, maar drie wetten en decreten werden de voorbije maanden door

parlementaire meerderheden goedgekeurd. Ik som deze op in het Spaans

indien je ooit zin zou hebben om wat research te doen of gewoon om te

lezen uit interesse.

DECRETO 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

DECRETO 85/2015, de 14 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de renovación y modernización turística de Canarias.

Ley 9/2015, de 27 de abril, de modificación de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Renovación y Modernización Turística de Canarias

 

Ik heb ze gelezen en geïnterpreteerd, maar dat zijn twee verschillende dingen. Ik ben ook begonnen aan de vertaling ervan. Neen, niet zo’n officiële letterlijke vertaling; een wettekst laat zich niet vertalen. Lange zinnen en diverse tussenzinnen maken dat je op het eind van een zin niet meer weet wat er in het begin staat. Ook de verwijzingen naar vorige en oudere wetteksten doen de meest eminente jurist zwijmelen.

Wat er opvalt in een dergelijke wettekst is dat driekwart van de tekst niet belangrijk is voor de consument maar wel voor een jurist. Voorwoorden, verwijzingen, motiveringen en voorgeschiedenis zijn niet aan het grote publiek besteed. Veel woorden, weinig uitleg; dat is mijn gedacht.

Mensen hebben, zo lees ik, drie jaar de tijd om hun ‘verhuur business’ te officialiseren als deze aan de regels voldoet. Het is allemaal zo ingewikkeld dat je op dit moment beter een advocaat of goed geïnformeerde makelaar bij de hand neemt als je de uitbating van je vakantiestek wilt legaliseren. Soms snap ik ook niet goed wat ze bedoelen. Zo hebben ze het eerst over de reglementen van de ‘comunidad’ of een complex dat al dan niet als toeristische verhuur voldoet, en even later lees je dan iets in de zin van ‘gemengd gebruik’. Dan zie ík een complex voor mij waarbij appartementen voor toeristen zo'n officieel rood bordje op de deur hebben en anderen niet. Wie in een appartement zonder rood bordje vakantie houdt, zit dus in de illegaliteit. Overwinteren is een toeristische aangelegenheid die meerdere maanden duurt en ook onder de nieuwe wet valt. Mensen die hun woning aan overwinteraars willen aanbieden, zouden kunnen overwegen een contract voor bijvoorbeeld zes maanden op te maken met een soepele opzegtermijn. Geen haan die ernaar kraait als de huurders na twee maanden al weggaan. Maar in een woning met een rood bordje mag dat dan weer niet, deze is alleen voor toeristisch gebruik. Kortom, je moet een keuze maken en kunt niet meer van twee walletjes eten. Denk ik.

Na het doornemen van het decreet welke de modaliteiten van de vakantiewoningen uitlegt en waarin een lijst staat met de directieven en hoe een appartement ingericht moet zijn ben ik op zoek gegaan naar het antwoord op de vraag die mij tientallen keren werd gesteld. Wat zijn de toeristische gebieden of welke dito centra vallen onder de wet?

Ik zoek mij te pletter en ik vind niets.

Ik verwachtte in een andere wet een lijstje te vinden of op zijn minst de criteria waaraan deze regio’s moeten voldoen

om als "toeristisch gebied" te fungeren. Domme mensen

roepen nu harder dan ooit dat je nergens meer in het

zuiden kunt verhuren maar zo blijkt het niet te liggen;

het wordt allemaal per gebouw en per stukje grond

bekeken. Ook krijg ik de indruk dat je moet kiezen: óf je

gooit je eigendom op de toeristische verhuurmarkt óf je

verhuurt het voor een langere periode als echte bewoning.

Als "de hele zuidkust" toeristisch gebied zou zijn, dan zou

niemand daar theoretisch kunnen wonen en dat is

natuurlijk onzin. Ik neem tenminste aan dat ze me niet

uit mijn eigen huis gaan zetten omdat ik er woon en

verplicht ben het aan toeristen te verhuren en zelf in Cabo Blanco (sic) moet gaan wonen. Er wordt een heel verhaal  opgehangen met ingewikkelde percentages en berekeningen over toeristisch gebruik, dus het zal er wel op neerkomen  dat in Los Cristianos, Costa Adeje, Playa de Las Americas,  etc. dat percentage bij voorbaat al bereikt is en er dus geen nieuwe vergunningen worden verleend. Maar hoe zit het dan met de legalisering van ongeregeld verhuur? Maak je dan nog wel een kans? En als je aantoont dat je altijd al verhuurde, riskeer je dan een naheffing van de belasting? Nieuwbouwvakantiehuizen moeten een minimumoppervlakte hebben van 60 m² met onder bepaalde voorwaarden 10 m² minder. Is dat soms een criterium om het luxetoerisme te bevorderen?

Om eerlijk te zijn; na het lezen van 91 pagina’s verwarrende en onduidelijke wetteksten, refererend naar verwijzingen van eerder verschenen wetten en decreten ben ik er niet wijzer op geworden en moet ik de geachte lezer de gedetailleerde uitleg daaromtrent schuldig blijven. Vreselijk omslachtig allemaal maar het bordjesbeleid maakt de controle wel veel makkelijker. Tring, de inspectie. Woon je hier of ben je op vakantie? Het is natuurlijk ook zo dat hogere boetes – ik heb nergens bedragen zien staan in de publicaties in BOC en BOE - de mensen banger maken. Alhoewel vakorganisaties als AVCAS op hun Facebookpagina spreken over boetes tussen €30.001 en €300.000. Wie geen belasting op de verhuur betaalt, handelt hoe dan ook tegen de wet en dat weten alle huidige verhuurders maar al te goed. Zulke mensen lopen straks meer risico op een afstraffing.

Vooral door de wondermooie websites blogs en Facebookpagina's waarop privévastgoed aangeboden wordt als vakantieverblijf en mede door de talrijke sites i.vm. vakantieverhuur waar namen en contactgegevens van eigenaars-verhuurders op staan. Reken maar dat de fiscus meekijkt en de 19 nieuw aangeworven inspecteurs die zich op de zaak storten. Daar kunnen Engelse en Duitse gemeenschappen op Tenerife reeds een aardig woordje van meespreken. De boetes zijn niet mals.

Tot zover mijn bespiegelingen en interpretatie. De wet vertalen is één en al moeilijk genoeg, maar deze tekst goed interpreteren is een ander verhaal. Dat kan ik voldoende tot op zekere hoogte, maar dan is het af… ik ga me er niet aan vertillen, ik heb geen rechten gestudeerd, waarvoor ik mij verontschuldig !!

De huurwet - mijn visie

11402688_10204277261193706_7641159823149939572_o callejero-mapa-cristianos-las-americas-costa-adeje

29-07-2015 - IGIC

De Canarische belastingsdienst heeft volgende criteria opgesomd in een reactie op de vele vragen die zijn gerezen na de publicatie van de wet 113/2015 dd 22 mei 2015. Dit decreet 'Viviendas Vacancionales' of vakantieverhuur werd gepubliceerd in het BOC onder het nummer 110 dd 2015/05/28.

Een vakantiewoning wordt gedefinieerd als volgt; is een tijdelijke huisvesting dat tegen betaling aan derden wordt afgestaan als vakantieverblijf.

Deze vakantieverhuur is fiscaal gereglementeerd en valt ook onder de Canarische belastingsvorm IGIC en moet iedere verhuurder (eigenaar of persoon die in opdracht verhuurt) zich in orde stellen met de vigerende wet ter zake.

 

Daarom moet de verhurende persoon:

- zich inschrijven voor de IGIC-aangifte (Modelo 400);

- een factuur uitreiken voor elke verhuurperiode aan iedere huurder;

- 7% IGIC bij de verhuurprijs rekenen en deze afzonderlijk vermelden op de factuur.

De verhuurder wordt ook onderworpen aan de regelgeving van de IGIC registratie, niet in het minst de verplichting om driemaandelijkse IGIC-belastingaangifte via het Modelo 420 in te dienen, zoals beschreven in artikel 59 van de Wet 20/1991, dd 7 juni 1991.

De huurwet - IGIC-verplichtingen

21-08-2015

Wettelijke regeling van vakantieverhuur op de Canarische Eilanden

Vanaf 29 mei 2015 is de wettelijke regeling van de verhuur van vakantiehuizen aan toeristen op de Canarische Eilanden van kracht.

Er staan in deze wet meer verbodsbepalingen en uitsluitingen zodat we ons beter kunnen houden aan hetgeen we wel mogen doen.

We weten dat:

° artikel 148.1.18 van de Spaanse grondwet de mogelijkheid verleent aan de autonome regio’s om een eigen verantwoordelijke visie omtrent toerismebeleid te bepalen en uit te voeren.

° de autonome Canarische gemeenschap onderschrijft deze concessie in artikel 30.21 van de Autonome Statuten die de uitdaging van nationale Spaanse regering aanvaardt.

° de wet 7/1995 van 6 april 1995, die het toerisme op de Canarische Eilanden regelt, de bevoegdheid overneemt in artikel 30.21 van de Autonome Statuten der Canarische Eilanden inzake regulatie van het toerisme. Deze wet is bedoeld als basis waarop alle voorschriften inzake toerisme van de Canarische Eilanden zijn vastgesteld.

De Canarische Eilanden hebben dus het recht en de bevoegdheid om de

verhuur van vakantiewoningen aan toeristen te regelen.

Dit wordt gereguleerd in:

° Wet 7/1995 inzake het Toerisme van de Canarische Eilanden.

° Decreet 113/2015, van 22 mei, over de verhuur van vakantiehuizen.

Na de goedkeuring op 22 mei 2015 van het Besluit 113/2015, werd de

inhoud van 28 mei gepubliceerd in het staatsblad van de Canarische

Eilanden (Buletín Oficial de Canarias). Deze regelgeving trad in werking

op 29 mei 2015.

Een vastgoed ter beschikking stellen voor vakantionele doeleinden in

de Canarische entiteit is een activiteit die onder het decreet 113/2015

valt. Daarom gaat men er van uit dat elke verkoop van vastgoed voor

toeristische of recreatieve doeleinden verplicht is om een ‘declaración

responsable’ neer te leggen. Deze ‘verklaring van verantwoordelijkheid’

wordt ook vastgelegd in de wet omtrent ‘Viviendas Vacacionales’.

De wetgever beschrijft in artikel 2 van het decreet 113/2015 duidelijk

wat een vakantiewoning is; dit is een gebouw of een gedeelte van een

gebouw, ingericht en uitgerust voor onmiddellijk gebruik, die gecommercialiseerd en gepromoot worden via toeristische kanalen om gedeeltelijk of volledig door derden te laten gebruiken tegen betaling. Er zijn daarop twee uitzonderingen waar NIET mag verhuurd worden.

1. vastgoed in toeristische gebieden of toeristische resorts, en gebieden die uit het stedelijk oogpunt niet kunnen  toegelaten worden, zoals gemengde ontwikkelingsgebieden in overeenstemming met de in de Wet 2/2013 van 22 mei. Enkel de betrokken gemeenten kunnen deze informatie geven.

2. vastgoed dat gehuurd kan worden en niet in de hierboven genoemde gebieden ligt en onderworpen is aan een systeem van 'horizontale divisie’ (appartementen en studio’s).

 

De verhuur of het verhuurverbod moet in de statuten van de ‘comunidad’ vermeld staan. Dit is een gezamenlijk standpunt dat door alle eigenaars ingenomen wordt en deze beslissing is bepalend voor de wet inzake vakantieverhuur.

In bijlage II hoofdstuk IV-2 van het besluit staat er een anomalie met de tekst van artikel 12.2 in verband met de wettelijke tekst die moet opgenomen worden in de statuten van de ‘Comunidad’. Maar dit laat ik over aan de advocatuur.

We houden het voorlopig hierbij: staat de verhuurtoelating niet in de gezamenlijke syndicale regelgeving van de vereniging voor eigenaars, dan kun je je stekje ook niet verhuren.

In artikel 12.3 staat de verplichting een "verklaring van verantwoordelijkheid" op te maken bij het begin van de verhuuractiviteiten die dan moet voorgelegd worden aan de overheid. Pas na het inschrijving in het ‘Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias’ kan de vakantieverhuur toegelaten worden.

In artikel 13.1 staat dat de persoon die de ‘declaración responsable’ aanvraagt moet voldoen aan:

° de verplichtingen beschreven in artikel 10 van het Besluit;

° de statuten van de ‘verenigde eigenaars’ waarin staat dat ‘división horizontal’ al dan niet verhuur toelaat.

Zodra de beëdigde verklaring is ingediend heeft de regering 15 dagen om de verhuuractiviteit in te schrijven in het verhuurregister en moet zij volgende zaken overhandigen: klachtenformulieren, typeplaatje en inspectieboek. Op straffe van boet kan men niet verhuren vooraleer men deze administratieven heeft ontvangen.

Andere verplichtingen:

° de verhuurprijzen moeten uitgehangen worden in het huurpand.

° bij iedere afzonderlijke verhuur wordt een verhuurovereenkomst opgemaakt op naam van één fysiek persoon.

° er kunnen bij de verhuur van vastgoed geen andere diensten worden aangeboden; bv, vervoer, ontbijt, evenementen, ...

° enkel de panden waar de Vv-plaat (Viviendas Vacacional) is opgehangen kunnen als vakantieverblijven functioneren.

° bij elke publiciteit van de verhuring moet duidelijk vermeld staan dat het hier gaat over de verhuur van vakantiewoning en niet van een hotel accommodatie. Bovendien zal in alle reclame steeds het toegewezen registratienummer vermeld worden.

Het decreet 113/2015 bepaalt mede de strafmaat bij de overtredingen van deze regelgeving; Boetes voor algemene inbreuken op de toerisme wetgeving zijn niet mals; van €1.500 tot €30.000. Een verwittigd man is er twee waard, een verwittigde vrouw ook... er werden reeds meerdere zware boetes uitgeschreven.

Huurder en verhuurder zullen een contract ondertekenen die onderworpen is aan de bepalingen voorzien in artikel 5 van de wet op stedelijke woningen (LAU); dit handelt over seizoens- of tijdsgebonden contracten. Ook zal voldaan worden aan alle bepalingen inzake huur en verhuur van vastgoed, zoals genotuleerd in het Burgerlijk Wetboek.

De huurwet in het kort

000

24-09-2015

Boetes voor ongeoorloofde vakantieverhuur voorlopig van de baan

Het beleid om boetes op te leggen vanwege de nieuwe wet op vakantieverhuur van dit voorjaar is voorlopig stilgelegd totdat een aangepaste en bijgewerkte versie wordt goedgekeurd.

Afgelopen dinsdag heeft het Canarische parlement een voorstel van de Spaanse Arbeiderspartij (PSOE) en de Canarische Coalitie (CC) hiertoe goedgekeurd. De Partido Popular en Podemos stemden tegen.

Het doel van het nieuw te maken Koninklijk Besluit zou tot doel moeten hebben het bestaande aanbod aan vakantiewoningen - al dan niet wettelijk in orde - te handhaven.

Een groot deel van dit aanbod zou volgens de nieuwe regels illegaal zijn omdat het op toeristisch grondgebied ligt. Zo wordt een voorstel van de banken van tafel geveegd om al dan niet onteigende leegstaande woningen op de vakantiemarkt te brengen.

Aan de andere kant moet het ook niet zo zijn dat de hotels de vakantieverhuur te veel gaan domineren. Mensen met een woning op het grondgebied van Arona hebben geluk want in deze gemeente is het grondgebied nooit opgesplitst in toeristisch en niet toeristisch.

Als richtlijn wordt aangehouden dat als het gebouw niet toeristisch is, vakantieverhuur is toegestaan mits dit door de vereniging van eigenaars ("Comunidad") toegelaten is en er aan de rest van de regels wordt voldaan.

De huurwet - vervolg

12-11-2015

De wet op de ‘Viviendas Vacacionales’ is duidelijk. Je kunt niet verhuren indien je stekje in een toeristische zone ligt of indien dit in de reglementen van ‘de verenigde eigenaars’ (comunidad) is opgenomen.

Niemand weet waar deze toeristische zones precies liggen en hoever ze zich uitstrekken. Enkel de gemeente kan je, geval per geval, informeren. Er bestaan ook geen officiële lijsten en geen zonegebieden.

Er werd van uit de immosector gelobbyd, er is wat zoekwerk verricht en er werd gemeentelijke informatie ingewonnen en dat heeft gerendeerd. Velen onder jullie zullen tevreden zijn met deze (niet-officiële) informatie.

Er is een officieuze lijst opgemaakt die kan dienen als richtlijn, om daarna eventuele stappen te ondernemen om te voldoen aan de vigerende regelgeving inzake vakantieverhuur.

Voor alle duidelijkheid;  staat de naam van het complex waarvan je vastgoed deel uitmaakt niet in deze lijst dan kun je je niet in orde stellen met het huidige verhuurdecreet en kun je niet verhuren.

Staat het complex wel in de lijst, dan kun je er geen 100% op vertrouwen dat je dat wel kunt. De enige informant ter zake is de gemeente waarin je stekje ligt. Enkel daar krijg je voor 100% informatie die strookt met de waarheid.

 

De lijst kun je HIER downloaden en is enkel illustratief.

Een niet-officiële lijst

04-06-2017

Er doen reeds langer geruchten de ronde alsof de wet op de verhuur van vakantiewoningen zou zijn veranderd en/of aangepast. Of meer nog ... dat de wet helemaal niet meer van toepassing zou zijn. Allemaal in de voorwaardelijke wijze geschreven.

 

Hoe hard ik ook heb gezocht, de laatste wetswijziging omtrent de Viviendas Vacacionales dateert van 28 mei 2015 en blijft juridisch onaantastbaar tot er een nieuwe wet of decreet wijzigingen aanbrengt aan de bestaande regelgeving.

Op 24 december 2015 werden in deze aanpassing een aantal wijzigingen ingelast die verschenen zijn in het BOC 2015/249 en dit naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank.

Tot zover blijft alles bij het oude.

 

Een uitspraak van het Hooggerechtshof op 27 april 2017 kan de weegschaal evenwel doen kantelen want het Hof heeft een vernietigende uitspraak gedaan waarbij de Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia het gelijk naar zich toegeschoven kreeg.

 

Het Hooggerechtshof van de Canarische Eilanden heeft op verzoek van het Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC)­­ de meest relevante beperkingen van de wet op de reglementering van vakantiehuizen op de Canarische eilanden vernietigd.

Om de regelgeving te verbeteren en te voorkomen dat de procedure ingeleid werd bood het CNMC op 23 juli 2015 zijn volledige samenwerking aan en verzocht de regering om bepaalde paragrafen van het decreet die nefast waren voor de concurrentiekracht binnen de verhuursector te wijzigen of te schrappen. Toen dit verzoek afgewezen werd heeft het CNMC in november 2015 een bezwaarschrift ingediend bij het Hooggerechtshof.

 

Het Hof heeft een aantal bepalingen van de wet 'Autonome Verordening voor Vakantiewoningen' opgeheven die indruisen tegen de vrije concurrentie.

Het behandelde meer bepaald het tweede voorschrift van het Tribunaal in verband met vakantiewoningen in toeristische zones door de argumentatie van het CNMC.

De Commissie (CNMC) is vragende partij om te dialogeren met de administratie vooraleer rechtsmiddelen aan te wenden.

De CNMC benadrukt dat de overheid altijd zou moeten uitgaan van het principe van een efficiënte economische regulering en steeds in het voordeel van vrije concurrentie.

 

Het Hof heeft de eis van het CNMC tegen het besluit 113/2015, waarin de reglementering van de verhuur van vakantiewoningen werd goedgekeurd, ontvankelijk verklaard.

Het Besluit 113/2015 van de Canarische Eilanden, gepubliceerd op 28 mei 2015, introduceerde een nieuwe en aangepaste regelgeving voor particuliere vakantiewoningen, die voorheen niet onderworpen waren aan bepaalde regels.

Het CNMC was van oordeel dat het besluit talrijke belemmeringen inhield in verband met de vrije concurrentie en dat de beginselen van efficiënte economische regulering onderuit gehaald werden. Dit ten nadele van de burgers.

Een van de belangrijkste nadelen van het besluit was de onmogelijkheid om vakantiewoningen aan te bieden in toeristische gebieden. Bovendien werd de verhuur ook verboden in gebieden waar hotels en appartementscomplexen gelegen zijn en men kon onmogelijk nog aparte kamers verhuren. Daarvoor was een verklaring nodig van een verantwoordelijke die ingeschreven stond in een register.

 

En als laatste onderdeel vroeg het CNMC de nietigverklaring van diverse bepalingen van het decreet die concurrentievervalsing inhielden. In de Informe Economico is een analyse te lezen van de rampzalige effecten van het decreet.

Het rapport toonde duidelijk aan dat de markt van de vakantiewoningen een zeer positieve invloed heeft op de toeristische accommodatie op de eilanden in de vorm van een grotere verscheidenheid van het aanbod, efficiëntere en betere marktprijzen en een betere kwaliteit van de dienstverlening.

Het Hof heeft op 26 april 2017 de volgende paragrafen geschrapt:

- Het verbod op vakantiewoningen in toeristische gebieden of voor gemengd gebruik. Het Hof oordeelt dat deze regel het recht op vrije onderneming schendt. Het ziet niet in waarom vakantiewoningen niet zouden ingeplant mogen worden in zones waar de meeste toeristen verblijven. De voorkeur wordt wel gegeven aan de touroperators die in de zones actief zijn, en dat is dan ook volledig in lijn met de analyse van de CNMC.

- Geen afzonderlijke kamerverhuur. Volgens het Hof is dit verbod niet gerechtvaardigd. Het had enkel als doel om de hotelkamers te beschermen tegen concurrentie.

- De verplichting tot voorafgaande registratie bij het begin van elke verhuuractiviteit. Het decreet liet het starten van een huuractiviteit niet toe vooraleer er een ‘Verklaring van verantwoordelijkheid’ ingeschreven was in een register bij de regionale administratie. Deze verplichting werd teniet gedaan.

 

Een nieuw decreet of aanpassing van de wet waarmee rekening gehouden wordt met deze uitspraak is nog niet verschenen.

Er kan dus nog geen rekening gehouden worden met een aanpassing van de wet op de Viviendas Vacacionales die nog niet eens verschenen is. Hopelijk maakt de Canarische regering snel werk van een update van haar eigen wetgeving.

 

Bronnen:

BOC 2015/101 dd. 28-05-2015

BOC 2015/249 dd. 24-12-2015

Informe Economico van CNMC

Met dank voor de medewerking aan Eric Debruyne.

Canarische regering teruggefloten

19-05-2018

De huurwet op de Canarische Eilanden die de verhuur van vastgoed regelt is gecompliceerd en mede doordat deze wetgeving in het Spaans is opgesteld zijn er talrijke anderstalige verhuurders die de wet niet begrijpen of onvoldoende kunnen interpreteren. Door de plaatscontroles van ambtenaren van de bevoegde ministeries en de torenhoge boetes die het gevolg zijn van een of meerdere overtredingen wil iedereen zich in orde stellen om zijn of haar vakantiestekje te verhuren, in regel met elk reglement, elke wet of decreet.

Voor alle duidelijkheid, in dit artikel wordt enkel de vakantieverhuur besproken. Dit is de verhuur gedurende een periode korter dan vier maanden.

 

Niet één, maar drie wetten en decreten werden de voorbije jaren door parlementaire meerderheden goedgekeurd. Ik som deze op in het Spaans, indien je ooit zin zou hebben om wat onderzoek te doen of gewoon om te lezen uit interesse.

* DECRETO 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

* DECRETO 85/2015, de 14 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de renovación y modernización turística de Canarias.

* LEY 9/2015, de 27 de abril, de modificación de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Renovación y Modernización Turística de Canarias

 

Ik heb ze gelezen en geïnterpreteerd, maar dat zijn twee verschillende dingen en bovendien laat een wettekst zich moeilijk vertalen. Maak je geen zorgen, een advocaat heeft deze tekst nagelezen en heeft daarenboven geantwoord op een paar onduidelijkheden.

 

Het is allemaal zo ingewikkeld dat je beter een advocaat of goed geïnformeerde makelaar bij de hand neemt als je je vakantiestek wilt verhuren.

Trouwens, uit een vertrouwelijke bron hebben wij vernomen dat iedereen die zich vanaf 2019 aan vakantieverhuur waagt zich in orde moet stellen met een nieuw administratief document dat luistert naar de naam Modelo 179. Daarin zal onder andere moeten vermeld worden wie er verhuurt, wie de eigenaar is van het pand, wie de huurder is, welke periode er gehuurd wordt en wat de huurprijs is.

Met dit document wil de fiscus een betere en vooral een transparantere inkijk hebben op ‘wie, wat’ verhuurt.

 

We bekijken het allemaal even van dichterbij. Indien je verhuurt in TOERISTISCH gebied en in een TOERISTISCH complex.

Vooreerst wordt er nagegaan of het reglement van de verenigde eigenaars of ‘comunidad’ van een complex waar je stekje is gelegen al dan niet toeristische verhuur toelaat. Staat in het reglement dat er niet verhuurd mag worden, dan is dit einde verhaal.

 

Als de clausule verhuur toelaat zijn er twee manieren om te verhuren:

1. Je verhuurt rechtstreeks aan iemand, zonder tussenpersoon. Dit is rechtstreeks tussen huurder en verhuurder en zonder dat je op het internet of in de boekjes aankondigt dat je een stekje verhuurt. Je maakt een huurovereenkomst op, want dat is bindend. Je kiest een huurprijs en de huurperiode. Daarna maak je een factuur waarop afzonderlijk het IGIC-bedrag (7% op de verhuurprijs) wordt genoteerd.

Gratis aanbieden kan ook maar dat moet in het contract gestipuleerd worden. Je moet steeds een huurcontract opmaken telkens er iemand in je appartement of huisje verblijft; gratis of tegen betaling, zodat de controleur dit kan nazien. En daarna voldoe je aan de periodieke aangifte zoals door de wetgever is voorgeschreven.

2. Je verhuurt via een tussenpersoon. Opgelet: niet alleen fysieke personen maar ook internetsites zoals een website of sociale media en publicaties en zoekertjes in magazines, worden door de wet aanzien als tussenpersoon.  Indien je verhuurt in toeristisch gebied en in een toeristisch complex dan ben je verplicht om te verhuren via een sole agent of een agentschap dat daarvoor aangesteld werd.

Vanaf het moment dat je reclame maakt ben je volgens de wet een ondernemer en daardoor val je onder het decreet van de vakantieverhuur en moet je je woning registreren bij het Ministerie voor Toerisme.

Het huurcontract moet opgesteld zijn in het Spaans en moet voldoen aan de Spaanse normen en aan de vigerende wetgeving die in het BOC is verschenen.

Alle verhuurcontracten moeten periodiek via een document 210 aan de bevoegde diensten worden overgemaakt. Je wordt dus belast op de inkomsten van huurgelden.

Eigenaars die 3 of meer panden in de verhuur aanbieden zijn volgens de wet handelaars en daarom moeten zij handelen als zelfstandig ondernemer en volgens de wetten die in deze regelgeving zijn bepaald. Zo moeten zij, via een Modelo 037, een ‘Alta actividad’ indienen bij de belastingdienst ‘Hacienda’.

 

Om toestemming tot verhuur te krijgen moet je eerst naar de gemeente waar het vastgoed staat. Daar moet je een Modelo 301 indienen om de gemeentelijke toestemming te krijgen. Bij de aanvraag steekt ook een plan van het complex en een grondplan van de onmiddellijke omgeving ervan. Als je betaalt (in Arona € 64, in Granadilla € 34) dan duurt het twintig werkdagen vooraleer je de goedkeuring ontvangt.

Daarna moet je een aanvraag richten naar de eilandregering met een Modelo-formulier waarvan wij het nummer schuldig moeten blijven. De fee bedraagt daar 11 euro.

 

 

Het hoe en het wat van de huidige verhuurwetgeving op Tenerife

De Canarische belastingdienst heeft volgende criteria opgesomd in een reactie op de vele vragen die zijn gerezen na de publicatie van de wet 113/2015 dd 22 mei 2015. Dit decreet ‘Viviendas Vacancionales’ of vakantieverhuur werd gepubliceerd in het BOC onder het nummer 110 dd. 2015/05/28.

 

Een vakantiewoning wordt als volgt gedefinieerd; dit is een tijdelijke huisvesting die tegen betaling aan derden wordt afgestaan als vakantieverblijf.

 

Deze vakantieverhuur is fiscaal gereglementeerd en valt ook onder de Canarische belastingsvorm IGIC en daarom moet iedere verhuurder (eigenaar of persoon die in opdracht verhuurt) zich in orde stellen met de vigerende wet ter zake.

 

Daarom moet de verhurende persoon

– zich inschrijven voor de IGIC-aangifte (Modelo 400);

– een factuur uitreiken voor elke verhuurperiode aan iedere huurder;

– 7% IGIC bij de verhuurprijs rekenen en deze afzonderlijk vermelden op de factuur.

De verhuurder is ook onderworpen aan de regelgeving van de IGIC-registratie, niet in het minst de verplichting om driemaandelijkse IGIC-belastingaangifte via het Modelo 420 in te dienen, zoals beschreven in artikel 59 van de Wet 20/1991, dd 7 juni 1991.

– vanaf 2019 wordt de aangifte via Modelo 179 ingevoerd.

 

 

Wettelijke regeling van vakantieverhuur op de Canarische Eilanden – Historiek

Vanaf 29 mei 2015 is de wettelijke regeling van de verhuur van vakantiehuizen aan toeristen op de Canarische Eilanden van kracht.

 

En we wisten al eerder dat:

° Artikel 148.1.18 van de Spaanse grondwet de mogelijkheid verleent aan de autonome regio’s om een eigen verantwoordelijke visie betreffende toerismebeleid te bepalen en uit te voeren.

° de autonome Canarische gemeenschap deze concessie onderschrijft in artikel 30.21 van de Autonome Statuten die het voorstel van nationale Spaanse regering aanvaardt.

° de wet 7/1995 van 6 april 1995, die het toerisme op de Canarische Eilanden regelt, de bevoegdheid overneemt in artikel 30.21 van de Autonome Statuten der Canarische Eilanden inzake regulatie van het toerisme. Deze wet is bedoeld als basis waarop alle voorschriften inzake toerisme van de Canarische Eilanden zijn vastgesteld. De Canarische Eilanden hebben dus het recht en de bevoegdheid om de verhuur van vakantiewoningen aan toeristen te regelen.

Dit wordt gereguleerd in:

° De wet 7/1995 inzake het Toerisme van de Canarische Eilanden.

° Het decreet 113/2015 van 22 mei, over de verhuur van vakantiehuizen.

 

Na de goedkeuring op 22 mei 2015 van het Besluit 113/2015 werd de inhoud van 28 mei gepubliceerd in het staatsblad van de Canarische Eilanden (Buletín Oficial de Canarias). Deze regelgeving trad in werking op 29 mei 2015 en stelt dat een vastgoed ter beschikking stellen voor vakantiedoeleinden in de Canarische entiteit een activiteit is die onder dit decreet valt.

 

De wetgever beschrijft in artikel 2 van het decreet 113/2015 duidelijk wat een vakantiewoning is; dit is een gebouw of een gedeelte van een gebouw, ingericht en uitgerust voor onmiddellijk gebruik, die gecommercialiseerd en gepromoot wordt via toeristische kanalen om gedeeltelijk of volledig door derden te laten gebruiken tegen betaling.

 

De verhuurtoelating of het verhuurverbod moet in de statuten van de ‘comunidad’ vermeld staan. Dit is een gezamenlijk standpunt dat door alle eigenaars ingenomen wordt en deze beslissing is bepalend voor de wet betreffende de vakantieverhuur. Deze tekst is bepalend voor het al dan niet toelaten van verhuur.

 

In artikel 12.3 staat de verplichting een “verklaring van verantwoordelijkheid” op te maken bij het begin van de verhuuractiviteiten die dan moet voorgelegd worden aan de overheid. Pas na de inschrijving in het ‘Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias’ kan de vakantieverhuur toegelaten worden.

 

In artikel 13.1 staat dat de persoon die de ‘declaración responsable’ aanvraagt moet voldoen aan:

° de verplichtingen beschreven in artikel 10 van het Besluit;

° de statuten van de ‘verenigde eigenaars’ waarin staat dat ‘división horizontal’ al dan niet verhuur toelaat.

 

Zodra de beëdigde verklaring is ingediend heeft de regering 20 werkdagen om de verhuuractiviteit in te schrijven in het verhuurregister en moet zij volgende zaken overhandigen: klachtenformulieren, een Vv-typeplaatje en een inspectieboek.

Meer info daarover staat op de website https://goo.gl/NFqyMF (in het Spaans).

 

Op straffe van boete kan men niet verhuren vooraleer men deze administratieve documenten heeft ontvangen.

 

Andere verplichtingen zijn:

° de verhuurprijzen moeten uitgehangen worden in het verhuurde pand.

° bij elke afzonderlijke verhuur wordt een verhuurovereenkomst opgemaakt op naam van één fysiek persoon.

° er kunnen bij de verhuur van vastgoed geen andere diensten worden aangeboden; bv. vervoer, ontbijt, evenementen, …

° enkel panden waar de Vv-plaat (Viviendas Vacacional) is opgehangen kunnen als vakantieverblijven functioneren.

° bij elke publiciteit voor de verhuring moet duidelijk vermeld staan dat het hier gaat over de verhuur van een vakantiewoning en niet van een hotelaccommodatie. Bovendien zal in alle reclame steeds het toegewezen registratienummer vermeld worden.

° het pand moet uitgerust zijn met de middelen om er te kunnen leven, voldoen aan de normen van het aanwezige meubilair en aan de regels van veiligheid en hygiëne.

 

Het decreet 113/2015 bepaalt mede de strafmaat bij overtredingen van deze regelgeving. Boetes voor algemene inbreuken op de toerismewetgeving zijn niet mals; van €1.500 tot €30.000. Een gewaarschuwd man is er twee waard, een verwittigde vrouw ook … er werden al meerdere zware boetes uitgeschreven.

 

Huurder en verhuurder zullen een contract ondertekenen die onderworpen is aan de bepalingen voorzien in artikel 5 van de wet op stedelijke woningen (LAU); dit handelt over seizoens- of tijdsgebonden contracten. Ook zal voldaan worden aan alle bepalingen betreffende de huur en de verhuur van vastgoed, zoals genotuleerd in het Burgerlijk Wetboek.

 

Afsluiter, maar niet minder belangrijk.

Deze tekst werd opgemaakt als informatieve leidraad voor Nederlandstaligen die geïnteresseerd zijn in deze materie. Deze tekst is niet bindend.

Niet alle vragen krijgen hier een antwoord, dat is onmogelijk omdat het juridisch gegeven daarvoor te complex is. Om je te laten inlichten over deze specifieke materie raadpleeg je best een advocaat of een erkende en betrouwbare makelaar die van wanten weet.

 

Ongeoorloofde praktijken en valsheid in geschrifte zijn één van de vele opties die een oneerlijke eigenaar zal aanwenden om toch illegaal te verhuren. Een nietsvermoedende toerist een contract van 4 maanden laten tekenen is een gekend voorbeeld …

 

 

Antwoorden van een Canarische advocaat.

Wij hebben bij de vertaling zoveel mogelijk de originele zinsbouw laten staan, wat inhoudelijk interessanter is voor de verklaring, maar op zich iets moeilijker leesbaar is.

 

Aan wie mag u uw vakantiewoning gratis uitlenen?

Wanneer de woning uw eigendom is, is het vanzelfsprekend dat u de personen die u wenst mag uitnodigen, en voor de tijd die u wenst. Uitgezonderd de appartementen gelegen in toeristische complexen waar men bij de aankoop een exploitatiecontract bij de notaris heeft ondertekend. In dit geval gelieve de clausules in verband hiermee te raadplegen. Het belangrijkste om niet beschouwd te worden als vakantieverhuur, is dat u er niets voor aanrekent, en dat het ook niet geadverteerd wordt op het internet als vakantie verhuur.

 

Wat gebeurt er met de ruil van vakantiewoningen?

De huisruil valt buiten de Normen van Vakantieverhuur. In principe worden ze in Spanje geregeld door het Burgerlijk Wetboek, en er is geen beperking aan. Maar dit moet ook aangetoond kunnen worden dat het inderdaad huisruil is.

 

Hoe kan men bewijzen, dat de aanwezige personen niet huren, maar dat ze er gratis verblijven?

In principe door hun eigen verklaring, en alle andere bewijsmiddelen, zonder beperking. Wanneer de Administratie van Toerisme, op verzoek van een klacht of haar eigen Inspectie, een inspectiebezoek brengt, en bewoners ontdekt die geen eigenaars blijken te zijn, zullen ze om een titel van bezetting vragen, en zal de eigenaar over een Juridische periode van aantijgingen (meestal 15 dagen) beschikken, om op een zo goed mogelijke manier te bewijzen en aan te tonen, of zij al dan niet bewoners zijn in vakantieverhuur.

 

Wat is de meest adequate manier om tewerk te gaan wanneer je je vakantievastgoed wenst te verhuren?

Eerst en vooral moet men controleren of deze zich bevindt in een gemeente of zogenaamde toeristische zones aangeduid door de Verordening zelf.

In deze toeristische zones is het momenteel verboden te verhuren aan toeristen (verhuring op korte termijn).

Als u zich in een niet-toeristisch gebied bevindt, en als de statuten van het complex de verhuring op korte termijn (vakantieverhuur) niet verbieden, raden wij u aan om een “deskundige” te raadplegen, die u kan informeren aan welke normen u moet voldoen alsook om de nodige stappen te verrichten bij alle overheidsinstanties (cabildo, belasting, politie, enz, …).

 

Wenst u zelf een verhuurcontract op te maken dan vind je je hier het contrato.

 

 

Met dank aan

Hilde Vandeputte

Advocatenkantoor Egea-Molina & Partners

Annelies Veenhof

Sebastian Leeson

Marc Engels

Vernieuwde en aangepaste huurwet